住宅外墙漏雨到底归物业管吗？

在日常生活中，住宅外墙漏雨是不少业主会遇到的烦心事，而随之而来的问题就是：住宅外墙漏雨到底归物业管吗？这需要从多方面来进行分析。

从物业管理的基本职责来看，物业有一定的责任对小区的公共区域进行维护和管理，住宅的外墙属于建筑物的公共部分，所以从原则上来说，物业对其有保养和维修的义务，当外墙出现漏雨情况时，物业应该及时采取措施进行处理，以保障业主的正常居住环境。

实际情况往往更为复杂，这要依据具体的物业服务合同来判断，不同的物业服务合同可能会对物业的服务范围和责任有不同的界定，有些合同可能会明确规定物业对住宅外墙的维护保养包括防水处理等方面的具体职责，在这种情况下，一旦外墙漏雨，物业无疑需要承担起维修责任，但也有一些合同可能对这方面的责任界定比较模糊，这就容易引发业主和物业之间的争议。

外墙漏雨的原因也会影响责任的划分，如果外墙漏雨是由于自然老化、正常损耗等原因导致的，那么物业通常应该利用公共维修基金来进行修复，公共维修基金是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，物业有责任按照规定的程序申请和使用这笔资金来解决外墙漏雨问题。

但如果外墙漏雨是因为业主自身的不当行为造成的，比如擅自在外墙打孔、安装空调等破坏了外墙的防水结构，那么责任就应该由业主自行承担，物业可以协助业主进行维修，但维修费用等则需要业主自己负责。

外墙漏雨的维修还涉及到保修期的问题，如果住宅还在开发商的保修期内，那么无论从法律规定还是实际操作中，首先应该由开发商来承担维修责任，物业可以起到协调和沟通的作用，帮助业主与开发商联系解决问题。

住宅外墙漏雨是否归物业管不能一概而论，业主在遇到外墙漏雨问题时，首先要查看物业服务合同的相关条款，明确物业的责任范围；同时要确定漏雨的原因和房屋是否还在保修期内，物业也应该积极履行自己的职责，根据具体情况妥善处理外墙漏雨问题，保障小区业主的合法权益和居住质量。